錢江晚報·小時新聞記者 蔣敏華 印夢怡 黃磊/文 駱穎馨/制圖

杭州今年最后一次宅地出讓已于11月29日結束，受市場大環境影響，全年的宅地供應量較去年降幅超過30%。宅地供應量的減少，會影響明年的新房供應量么？杭州商品住宅庫存（包含顯性和隱性）有多少，可以賣多久？

錢報美好生活研究院對于庫存量進行了一次詳細的統計。截至11月底，杭州待入市的商品住宅總建筑面積約1585萬㎡（不包含共有產權房），按今年住宅套均成交面積125.6㎡來計算，相當于商品住宅的隱性庫存約12.6萬套。再加上目前十區已領出預售證但尚未售出的房源量約4.3萬套，即顯性庫存，當前杭州商品住宅總庫存量約16.9萬套。

由于今年新房銷售速度總體上放慢，前11個月杭州商品住宅月均成交7230套，整體去化周期出現了拉長的趨勢，約23.4個月。但事實上，各個城區以及各大板塊之間的供需關系大相徑庭，有的板塊長期處于“零庫存”狀態，而有的板塊若成交量不改變，則去化周期長達數年。

約16.9萬套的庫存

主城四區占比僅20%

23.4個月的去化周期，光看這個數字，似乎杭州的庫存壓力很大。住建部曾發文要求，去化周期超過36個月的城市應停止供地，18~36個月的應減少供地，6~12個月的應增加土地供應，不到6個月的應顯著增加土地供應。按照這個標準，杭州應列入18~36個月這一檔，屬于庫存壓力較大。

不過，我們應動態看待杭州的去化周期。今年全國樓市處于低迷期，杭州亦未能獨善其身，成交量相比去年大幅回落。去年杭州商品住宅月均成交13287套，若以此計算，16.9萬套住宅的去化周期約12.7個月，也就1年光景。

當然，盡管種種利好政策已出臺，明年杭州樓市要一下子回到去年上半年的熱度似乎不大可能，但接近2020年的水平還是可期的。2020年杭州商品住宅月均成交9278套，以此計算，那么當下庫存的去化周期約18.2個月，在合理區間。

此外，各個城區的庫存量極不均衡。上城、拱墅、西湖、濱江4個主城區，商品住宅庫存總量僅33800套，約占十區總量的20%。而蕭山區商品住宅總量位居十區之首，達31286套，接近4個主城區的總和，占比18.5%。

濱江區庫存量最低，僅2956套，占比1.75%。濱江區的顯性庫存僅457套，按濱江區的月均成交套數321套計算，去化周期1.4個月，隱性庫存的去化周期也僅7.8個月。

上城區同樣如此，以其月均747套的成交套數計算，顯性庫存去化周期僅1.8個月，隱性庫存的去化周期也僅6.6個月，供需關系較為緊張。

從當前數據看，西湖區整體去化周期長達38.4個月，令人大跌眼鏡。主要原因是今年西湖區住宅供應量極小，成交量也因此處于低位，而今年9月15日出讓的之江未來社區地塊潛在住宅供應量預計有四五千套之巨，導致潛在庫存猛漲，一下子拉長了去化周期。但事實上，隨著供應量的增加，西湖區的月均成交套數也將明顯增加，因而其實際的去化周期將大大縮短。

熱門改善板塊一房難求

成交套均面積大了10㎡

除了城區之間的巨大差異，板塊分化也非常大。在一些熱度高的改善板塊，市場依然處于“饑渴”狀態。

比如奧體、申花、未來科技城、錢江新城二期、望江新城、之江等改善客群較為集中且價格倒掛紅利仍存的板塊，大多數樓盤一入市就售罄。今年以來，這些板塊的供應量和成交量幾乎齊頭并進，入市多少就賣掉多少，幾乎處于“零庫存”狀態。

最新搖號的申花TOD紅盤杭曜置地中心，主力戶型面積118㎡~180㎡，精裝限價46200元/㎡，284套房源有2838組入圍搖號，中簽率10.01%，險些觸發社保排名。望江新城的新世界江明月朗園，前幾天最后一批房源入市，精裝限價69800元/㎡，主力戶型面積116㎡~224㎡，329套房源入圍搖號3023組，綜合中簽率10.88%，有房家庭還須188個月社保。

其實從今年成交戶型面積來看，也可看出主城區熱門區域的成交房源占比在提高。去年由于非主城區樓盤去化量較大，剛需戶型占比較大，套均面積為115㎡，與2019年和2020年基本持平。今年隨著市場行情變化，剛需板塊成交占比回落，成交戶型套均面積猛然提高至125.6㎡。

在各大城區中，余杭、蕭山兩區頗為特殊，熱門板塊和冷門板塊并存，并直接催生了“一區兩策”，即同一城區的不同街道分別執行不同的購房政策。如蕭山的錢江世紀城和市北板塊一房難求，但更多的板塊卻行情冷清，因而放寬了限購。

其他非主城區的板塊，目前去化較為緩慢。如臨平、富陽、臨安，若按今年的月均成交量計算，均要數年時間才能消化完，是徹徹底底的買方市場。好在今年以來不斷放松了購房政策，加之市場環境總體趨好，去化速度有望逐漸回升。同時部分城區也在動態調整土地供應節奏，比如臨安已有半年未出讓一宗土地，也有助于改善供需關系。

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